Hipotecas internacionales suena a trámite reservado para millonarios, y nada está más lejos de lo que ocurre: cada año miles de latinos que viven dentro o fuera de Estados Unidos compran allí una casa o un departamento con financiamiento. Algunos buscan un hogar para su familia, otros un inmueble para alquilar y otros proteger su patrimonio de la inestabilidad de su país. Llegar a ese proceso con expectativas realistas resulta decisivo. Las tasas de interés subieron de nuevo durante 2026, los prestamistas piden pagos iniciales elevados a quienes no tienen historial local y, desde mayo de 2025, los préstamos FHA quedaron cerrados para quienes no son ciudadanos ni residentes permanentes. Planificar con información vieja puede costarte tiempo, dinero o la propiedad que tanto te gustaba.
Este texto resume lo esencial para decidir con cabeza fría: cómo funcionan estos préstamos, qué opciones tienes según tu estatus migratorio, cómo construir crédito, cuáles son los pasos para comprar y qué impuestos y riesgos legales asumes como propietario extranjero, incluidas las restricciones que algunos estados imponen a ciertos compradores. Las cifras que verás son referencias orientativas; confírmalas con un prestamista autorizado: cambian semana a semana y dependen de tu perfil.
Por qué los latinos miran el mercado estadounidense
La estabilidad relativa del dólar, la posibilidad de generar ingresos por alquiler y los planes de mudanza futura explican el interés creciente de compradores de toda la región.
Zonas con fuerte presencia latina
El sur de Florida, Texas, el suroeste del país y ciudades como Los Ángeles o Nueva York concentran redes de apoyo, agentes inmobiliarios que hablan español y prestamistas acostumbrados a compradores internacionales.
Comprar para vivir o para invertir
Si la vivienda será tu residencia principal, los prestamistas suelen ofrecer mejores condiciones que para una propiedad de inversión o una segunda casa. Define ese objetivo desde el inicio, porque cambia el pago inicial exigido, la tasa y hasta los seguros obligatorios.
Un mercado con tasas altas
Según la encuesta semanal de Freddie Mac, la tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años llegó al 7,40 % a mediados de octubre de 2026, frente al 6,27 % de un año antes. Cada punto adicional encarece de forma notable la cuota mensual. Si quieres comparar escenarios, revisa nuestra guía de tasas hipotecarias para latinos en Europa y Estados Unidos.
Cómo funcionan las hipotecas internacionales
Son préstamos pensados para quienes compran en Estados Unidos sin un historial financiero completo en el país.
Diferencias con una hipoteca local
Una hipoteca tradicional se apoya en el puntaje de crédito estadounidense del comprador. Los préstamos para extranjeros, en cambio, analizan tus ingresos, ahorros y movimientos bancarios en tu país de origen, lo que abre la puerta a quienes aún no tienen crédito local.
Condiciones para no residentes
A cambio de ese riesgo adicional, los prestamistas suelen exigir pagos iniciales de 25 % o más, tasas algo superiores a las del mercado y reservas equivalentes a varios meses de cuotas. Los plazos más comunes son de 15 a 30 años.
Requisitos según tu estatus migratorio
Tu situación migratoria define qué tipos de préstamo puedes solicitar.
| Estatus | Opciones habituales | Pago inicial orientativo |
|---|---|---|
| Ciudadano o residente permanente | Convencional, FHA y VA | Desde 3 % o 3,5 % según el programa |
| Visa de trabajo con autorización vigente | Préstamo convencional | Desde 3 % a 5 % según el perfil |
| Contribuyente con ITIN | Préstamos especializados no tradicionales | Generalmente 10 % a 20 % o más |
| Extranjero no residente | Préstamos para extranjeros | Generalmente 25 % o más |
El cambio que cerró las puertas de FHA
Desde el 25 de mayo de 2025, los préstamos FHA ya no están disponibles para residentes no permanentes, como titulares de visas de trabajo. Según un comunicado del Departamento de Vivienda, su participación en estos créditos cayó de cerca del 5,8 % a apenas el 0,1 %, y muchos recurrieron a préstamos alternativos más caros.
Tipos de hipotecas internacionales para latinos
Cada producto tiene ventajas y exigencias distintas, por lo que comparar varias ofertas es indispensable.
Préstamos convencionales
Respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac, suelen ofrecer las mejores tasas. Algunos programas para compradores de primera vivienda aceptan pagos iniciales desde el 3 %, siempre que tengas buen crédito e ingresos verificables.
FHA y VA
FHA permite pagar desde el 3,5 % con un puntaje de 580, hoy solo para ciudadanos y residentes permanentes. VA está reservado a veteranos y miembros de las fuerzas armadas que cumplan los requisitos.
Préstamos con ITIN y para extranjeros
Algunos prestamistas especializados aceptan el ITIN en lugar del número de Seguro Social. Estos productos, conocidos como préstamos no calificados, ofrecen una vía real, con tasas y pagos iniciales más altos que los convencionales.
Historial crediticio para hipotecas internacionales
Un buen puntaje abre mejores tasas hasta dentro de los programas para extranjeros. Si estás empezando desde cero, nuestra guía de educación financiera para migrantes explica cómo dar los primeros pasos.
- Abre una tarjeta de crédito asegurada y úsala para gastos pequeños, pagando el saldo completo cada mes para construir un historial positivo desde el comienzo.
- Mantén tu uso de crédito por debajo del 30 % del límite disponible, puesto que un endeudamiento alto reduce tu puntaje pese a que pagues siempre a tiempo.
- Reúne estados de cuenta, cartas de referencia bancaria y comprobantes de ingresos de tu país: muchos prestamistas especializados los aceptan como respaldo.
Proceso paso a paso para comprar
- Prepara tus finanzas con seis meses de anticipación, reduciendo deudas, ahorrando para el pago inicial y reuniendo documentos traducidos de tus ingresos y cuentas.
- Solicita una preaprobación con varios prestamistas, dado que conocer tu presupuesto real fortalece tu posición y demuestra al vendedor que eres un comprador serio.
- Busca la propiedad con un agente que conozca compradores internacionales, revisando impuestos locales, seguros, cuotas de asociación y el potencial de alquiler de la zona.
- Cierra la compra con apoyo de un abogado o una compañía de títulos, verificando cada documento al firmar y transferir los fondos al vendedor.
Costos de cierre
Además del pago inicial, reserva dinero para los costos de cierre, que suelen representar entre el 2 % y el 5 % del préstamo. Incluyen tasación, seguro de título, honorarios del prestamista e impuestos locales.
Impuestos para propietarios extranjeros
Ser dueño en Estados Unidos genera obligaciones fiscales tanto allí como en tu país.
Ingresos por alquiler
Si no resides en Estados Unidos, el inquilino o el administrador debe retener por defecto el 30 % del alquiler bruto. Puedes optar por tributar sobre la ganancia neta, deduciendo gastos, si presentas la declaración correspondiente cada año.
Retención al vender
La ley FIRPTA obliga al comprador a retener, por lo general, el 15 % del precio de venta cuando el vendedor es extranjero. La guía del IRS sobre FIRPTA detalla las excepciones y cómo recuperar el excedente al presentar tu declaración.
Impuesto a la propiedad y seguros
Cada condado cobra un impuesto anual sobre el valor del inmueble, y en zonas costeras el seguro contra huracanes o inundaciones puede costar más que la propia hipoteca. Pide cotizaciones de ambos rubros al evaluar una oferta, pues pueden cambiar por completo tu presupuesto mensual.
Herencia y país de origen
Los extranjeros no residentes solo tienen una exención de 60.000 dólares en el impuesto sucesorio federal sobre bienes en Estados Unidos. Comprueba, por otra parte, si tu país exige declarar inmuebles en el exterior y si existe un tratado que evite la doble tributación.
Protecciones legales y estructura de compra
Por regla general, los extranjeros pueden comprar propiedades en Estados Unidos, si bien existen excepciones estatales importantes.
Restricciones en algunos estados
Florida aprobó en 2023 una ley que limita las compras de personas domiciliadas en ciertos países, entre ellos Cuba y Venezuela, cerca de instalaciones militares e infraestructura crítica. Existe una excepción acotada para una vivienda residencial; verifica tu caso con un abogado.
LLC, fideicomiso y testamento
Comprar a través de una LLC o un fideicomiso puede proteger activos y facilitar la sucesión, con costos y trámites adicionales. Un testamento válido en Estados Unidos y un poder notarial evitan complicaciones a tu familia.
Errores al buscar hipotecas internacionales
- Planificar con información desactualizada, como la antigua disponibilidad de FHA para titulares de visa, lleva a expectativas falsas y solicitudes rechazadas.
- Comparar solo la tasa, sin revisar comisiones, penalidades por pago anticipado y costos de cierre, oculta el verdadero costo total del préstamo.
- Olvidar los impuestos estatales, el seguro contra huracanes o inundaciones y las cuotas de asociación puede volver impagable una vivienda que parecía accesible.
- Presentar documentos sin traducción certificada o con datos inconsistentes retrasa la aprobación y, en algunos casos, provoca que el prestamista cancele la solicitud.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una casa en Estados Unidos?
Sí. Las leyes federales permiten que los extranjeros compren propiedades sin necesidad de residir en el país. Algunos estados, como Florida, imponen restricciones a personas de ciertos países cerca de zonas militares o infraestructura crítica. Para financiar la compra puedes usar préstamos para extranjeros, que suelen pedir un pago inicial alto, o pagar al contado. Un abogado inmobiliario te ayudará a confirmar que tu caso no tiene limitaciones y a revisar el contrato de compra.
¿Las hipotecas internacionales exigen crédito en Estados Unidos?
No siempre. Muchos prestamistas especializados evalúan tus ingresos, ahorros y referencias bancarias de tu país de origen en lugar del puntaje estadounidense. A cambio, piden pagos iniciales más altos y reservas de varios meses. Si ya vives en Estados Unidos, construir crédito local con una tarjeta asegurada y pagos puntuales te permitirá acceder más adelante a préstamos convencionales con mejores tasas y menores exigencias de pago inicial. Revisa tu informe de crédito con regularidad para corregir errores a tiempo.
¿Puedo obtener una hipoteca con ITIN?
Sí, a través de prestamistas que ofrecen préstamos especializados para contribuyentes con ITIN. Normalmente exigen dos años de declaraciones de impuestos, comprobantes de ingresos estables y un pago inicial de entre 10 % y 20 % o más. Las tasas son superiores a las de un préstamo convencional, de manera que compara varias ofertas y revisa con cuidado las penalidades por pagar el préstamo de forma anticipada. Con el tiempo, refinanciar a un préstamo convencional puede reducir tu cuota.
¿Qué bancos ofrecen hipotecas internacionales?
Algunos bancos con presencia internacional, cooperativas de crédito con enfoque multicultural y prestamistas especializados en no residentes ofrecen estos productos. Las condiciones cambian con frecuencia; pide cotizaciones a al menos tres entidades y compara tasa, comisiones, pago inicial exigido y costos de cierre. Un corredor hipotecario con experiencia en compradores extranjeros puede ahorrarte tiempo, explicarte la letra pequeña y negociar mejores términos. Desconfía de quien garantice la aprobación sin revisar tus documentos.
¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar?
Depende del tipo de préstamo y de tu estatus. Un no residente debe reunir normalmente el 25 % o más del precio como pago inicial, sumado a los costos de cierre, de entre 2 % y 5 % del préstamo, y reservas equivalentes a varios meses de cuotas. Quien califica para un préstamo convencional puede empezar con mucho menos, pero debe contar con un fondo de emergencia aparte para imprevistos de la vivienda.
¿Puedo alquilar la vivienda que compré?
Sí, siempre que respetes las reglas de tu préstamo, del condado y de la asociación de propietarios, que en algunos edificios limita los alquileres de corta estancia. Si financiaste la compra como residencia principal, el prestamista puede exigirte vivir allí durante cierto tiempo, normalmente al menos un año. Recuerda que los ingresos por alquiler deben declararse en Estados Unidos y, según el caso, en tu país de residencia fiscal.
¿Qué impuestos paga un extranjero dueño de una vivienda?
Pagarás el impuesto a la propiedad del condado donde esté el inmueble, cuyo monto varía mucho según el estado. Si alquilas, se retiene el 30 % del alquiler bruto salvo que elijas tributar sobre la ganancia neta. Al vender, el comprador retiene normalmente el 15 % por la ley FIRPTA. Revisa también las obligaciones fiscales de tu país de residencia respecto a bienes en el exterior y la posibilidad de aplicar créditos fiscales.
Una décima en la tasa puede costarte miles de dólares. 👉 Revisa cada semana las tasas hipotecarias oficiales de Freddie Mac antes de firmar.
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